经历了几年的辉煌之后，从今年3月开始，学区房逐步从“神坛”跌落。
我们整理了几组近期学区房的关键数据，惊奇发现今年学区房“凉凉”的速度，实际上比市场预想的要更加残忍和无情。
1、即使是传统双优学区房，也出现了明显分化的迹象。
学区溢价高的学区房普遍成交量大跌，最典型的代表就是学军本部，成交量同比去年4-6月下降77%。
而处在话题热搜榜上的的学军紫金港学区房，成交量同比下降了71%；保俶塔实验学校学区房也同比下降了60%。
老大卧倒，底下小弟瑟瑟发抖。
2、没有往年成绩，但是经历过多轮“大涨”的“学区房”，近几个月普遍遭遇了成交量“滑铁卢”。
蒋村的行知二小，去年4月-6月成交套，今年同期只有36套，同比下降75%。
同属蒋村的竞舟二小，去年4月-6月成交64套，今年同期只有16套，同比下降75%。
3、受到分配生政策利好的学区组合，普遍成交量比较坚挺。
竞舟小学+十五中组合，同比成交量上升75%；
和家园小学+浙工大附属中学组合，同比成交量只下降了7%；
采荷二小+采荷中学组合，同比成交量下降13%；天长小学+惠兴中学组合、青蓝小学+青春中学等学区组合，同比成交量下滑的幅度都低于平均水平。
4、成交量大幅下滑的同时，学区房的挂牌量却在上升！
例如学军紫金港学区房展示挂牌量套，文澜实验学区房套，保俶塔学区房套，行知二小学区房套，同比和环比都上涨不少。
相比北京有学区房业主一晚降价万的极端案例，杭州的学区房还“憋着一口气”，但学区溢价高的老破小以及“新”学区房显现“出货”迹象。
例如华师大杭州学校等带着“名校光环”的学校，还没有“纯正”的毕业生，对应的学区房就被一些人士“包装”成“顶级名校学区房”。而如今，风声鹤唳的市场，直接戳破了这层包装纸。
最近，市场上就出现多套降价急售的华师大学区房房源，例如这套融信学院府一套89平方米的房源，宣称亏本出售万（均价6.7万元），而这个小区今年最高网签价7.1万元。过几天后，这套房源又降价了10万元，继续叫卖。
而杭州顶级学区房的价格同样开始下跌，学军紫金港学区的文鼎苑，挂牌百套，涨价11套，降价的却有41套，有好几套连续降价了多万，但是至今未找到接盘的买家。
此外，竞舟二小-河滨之城挂牌75套，涨价13套，降价30套；行知二小-西溪蝶园挂牌67套，涨价13套，降价24套。
而像上海的一些顶级学区房，降价幅度比杭州更加惊人。
以这个梅园二街坊为例，今年2月小区的挂牌均价为18.14万/㎡。3月份上海分配生新政出台后，小区价格一路下跌，5月小区的挂牌均价只有14.46万/㎡，3个月下降了3.6万/㎡左右。
要知道，这个小区可是上海的福外+建平西校的顶级双学区房。
像北京，经历了东城学区房变动事件后，一夜降价百万抛售学区房的案例数不胜数。
像宁波，作为全国首个出台学区房指导价的城市，学区房的价格也是一路下跌，一些热门的学区房价格已经较高点跌去了20%。
可怕的是，价格松动之后，成交量却依旧没有起色。
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7月6日，杭州顶级学区房—文鼎苑一套一楼的法拍房，差点流摇，最终法拍价格只有8.2万元/㎡，相比上一次10.2/㎡的拍卖价，降了2万/㎡，直接打了8折。而相比小区同样一楼房源最高11万+/㎡的挂牌价来说，打了7折。
7月11日，杭州热门学区保俶塔申花学校的学区房——西城美墅，法拍了一套2楼的房源，最终法拍价6.6万/㎡，相比于小区同户型挂牌均价9万5/㎡来说，相当于打了7折。
7月11日，杭州蒋村的竞舟二小学区房—河滨之城一套法拍房，直接流摇了。
7月27日，学军本部的中大文锦苑法拍成交价只有7.85万，相比小区近12万的挂牌均价，差不多打了7折。
如果说一套法拍房的法拍结果具有偶然性，但是多套热门学区房的法拍情况，只能说明市场的真实情况是比较“残忍”的，和房东的预期差距非常大。
（流拍的竞舟二小学区房—河滨之城）
以7月1日-13日为例，杭州一共进行了49次法拍(不含富阳等地)，有32套成交价低于评估价，占比为65.3%，平均溢价为-16.71%。而热门学区房的法拍房溢价率更是低于平均水平，原本逢学区必抢的套路，如今行不通了。
市场狂热的时候，业主都希望小区多出几套法拍房，可以突破小区的价格天花板，而现在则是祈祷自己小区少出法拍房，因为怕价格的底圆不住了。
集体“卧倒”的时候，最怕有个人不讲武德，突然站了起来。
此刻的法拍房像针尖，戳破了一个又一个“美幻的泡泡”。
近日，中央定调了，必须减轻群众生育、养育、教育负担。而优质基础教育的公平和均衡，成为了降低教育负担的重要一环。
学区房在优质教育资源方面的垄断优势，逐渐丧失。
1、各地出台的分配生制度，让强校和普校之间的差距开始缩小
2、多校划片，热门学区房实行片区内多校摇号分配学位，打破了学区房的学位垄断
3、中央的定调，打击学区房炒作、推行教育公平、降低教育支出，市场风向开始转向。
4、学区房指导价，直接精准打击了学区房的炒作，而二手房指导价，则是让学区房跟着二手房一起降温。
5、中考难度的降低、校外培训班的严控，则是降低了家长的教育焦虑，从而减少了对于顶级学区房的狂热。
据不完全统计，年以来，已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等近20个城市出手，重拳整治学区房乱象。
当利空因素不断叠加后，市场就会产生一个终极反应——信心缺失。在房地产市场上，一直都是“信心比黄金更重要”，人的“风险厌恶偏好”会使得人们“追涨杀跌”，市场越是冷，购房者就越不敢接手。
“春江水暖鸭先知”，一部分意识到危险的“鸭子”先上岸了，而当剩下的大部分“鸭子”陆续醒悟过来，就会争相挤压上岸，这就是“踩踏”。
恭喜今年提前“上岸”的前学区房房东们！
其实，对于学区房市场的真实情况，房产中介是比较清楚的。
最近，听到的抱怨声多了起来，晒单的少了，似乎整个圈子有一些沉寂。
杭州学区房“鼻祖”—学军小学本部附近的中介门店，最近3个月的生意每况愈下。7月以来，有的门店一单未开。
一家学军本部的中介门店经理抱怨说，今年3月，这个板块成交有20多单，6月只剩6单，跌幅超7成；
学军本部一向是杭州学区房行情的标杆，年以来，经历调整后一般一两个月就会反弹，但是今年有点特殊，现在3个多月了，仍旧没有起色。
他担心，“再跌几个月，自己就要考虑转做一手房产了”。
同样专做桥西板块文澜实验学区的资深中介抱怨道，前段时间“文澜中学”的炒作热潮退却后，这几个月自己辖区的学区房“冷”的不行，像新安天苑这类前期炒作最凶的房子，现在“从哪爬起来就从哪趴下”。
这是全国房贷收紧之下，二手房“遇冷”共振的结果。
“雷”已经在慢慢酝酿了，
6月份，杭州二手房市场(除临安、富阳)签约量套，环比下13.4%。二手房月成交量已出现三连降。
而进入7月，杭州楼市二手房成交量，萎缩的越来越厉害了！7月过半，二手房成交量仅套！照此趋势，7月成交量甚至有跌破年7月(套)纪录的可能性。
而去年7月，杭州二手房成交量超过1.1万套！今年同比接近腰斩！
二手房价涨幅方面，从3月至今，涨幅已经连续下降3个月！从1.2%的最高点降到了0.8%！
其实整个市场都在等待杭州新政这只“靴子”什么时候落地，但回头一想，目前这些政策，不也是“新政”吗？
摁住学区房和次新房炒作，市场预期和热度下降，一二手剪刀差缩小，投资客退场，新房的中签率自然就回升了！
“温水煮青蛙，煮着煮着，发现自己熟了”
如今杭州学区房带动二手房进入下滑通道，可以说是让大部分杭州老百姓松了一口气，房价不涨了，至少有希望在未来几个月内寻找“捡漏”的机会。杭州第三方机构数据显示，近30天，杭州主城区降价房源数量几乎2.4倍于涨价房源。
先别急着抄底，维持我们的判断，杭州高价学区房，相比高点起码有15-20%左右的降价空间，最高的会达到30%。
如果下半年对于学区有刚性需求的购房者，不妨在这个窗口期，淘一淘机会，记住，一定要和房东谈谈价格。
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